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Sep 14, 2023

No todos los edificios industriales son iguales

Como hemos discutido muchas veces, los bienes raíces comerciales son tan variados como un

Como hemos discutido muchas veces, los bienes raíces comerciales son tan variados como los estados de ánimo de un adolescente.

Claro, nos ocupamos de tres clases de activos específicos: industrial, oficina y comercio minorista. Pero dentro de cada uno hay subcategorías que crean las variaciones.

Ciertamente, un centro comercial regional es diferente a un Mimi's Cafe. El consultorio de su médico tiene servicios diferentes a los de su CPA.

La columna de hoy trata sobre las características que definen los diferentes tipos de naves industriales. Hay tres categorías principales de edificios industriales: fabricación, almacenes logísticos y flex. Entonces, ¿cómo sé qué categoría atrae al género de ocupante industrial? Continúe leyendo y dibujaré las distinciones.

Los edificios de fabricación se construyen generalmente de hormigón, bloques de hormigón o metal. También es donde se fabrican, almacenan y envían los productos. Las materias primas del proceso de fabricación generalmente se almacenan en el sitio (muchas veces en un patio de almacenamiento exterior para no robar espacio interior), así como la maquinaria que fabrica los productos y los empleados que operan la maquinaria y apoyan el proceso de fabricación. .

Estos edificios pueden ser "independientes" o partes de un edificio más grande, pero por lo general tienen mayor alimentación de energía al edificio, 10 a 30 % de los pies cuadrados totales en el espacio de oficinas, puertas de carga a nivel del suelo frente a puertas de carga a la altura de un camión (algunas puede tener ambos), áreas de almacenamiento externas cercadas y un espacio libre para el almacén de 14 a 24 pies debajo de la viga en el área del almacén/planta.

Debido a que estas ubicaciones suelen tener más espacio para oficinas, también tienen más espacios de estacionamiento: un mínimo de dos espacios de estacionamiento por cada 1000 pies cuadrados de edificio.

Los fabricantes generalmente pueden operar en un edificio con una altura de techo más baja porque su planta consume maquinaria y materias primas en lugar de productos terminados que esperan ser enviados. La mayoría de los productos se fabrican y entregan en cuestión de días para no inventariar una gran cantidad de productos terminados.

Un almacén de distribución como se describe a continuación normalmente no se ajustará a un requisito de fabricación, pero algunos distribuidores pueden ocupar un edificio de fabricación, especialmente si el edificio está equipado con carga a nivel del suelo y a la altura de un camión.

Los edificios de logística solían denominarse edificios de almacén de distribución.

Generalmente son de hormigón (debido a la altura de las paredes). Los productos se organizan, almacenan y envían desde dentro de sus paredes. Por lo general, la fabricación o el ensamblaje no se realizan en el sitio.

En consecuencia, se aloja menos personal de apoyo y no hay materias primas en el lugar. Los edificios de logística requieren carga a la altura de un camión, un espacio libre en el almacén de un mínimo de 24 pies y un radio de giro del camión de 130 pies o más.

La configuración ideal es un edificio rectangular con carga "cross-dock" de modo que se minimice el punto desde los productos almacenados hasta las puertas de carga. Debido a que estos edificios suelen albergar a menos empleados, se reduce la prima sobre el espacio de oficinas y el estacionamiento. Estos edificios normalmente tienen una proporción de estacionamiento de un espacio de estacionamiento por cada 1,000 pies cuadrados de edificio

El auge de las computadoras personales de principios a mediados de la década de 1980 dio origen a una nueva industria y, en consecuencia, a un nuevo tipo de edificio industrial: el edificio flexible, anteriormente llamado edificio de investigación y desarrollo.

Dado que las empresas informáticas empleaban una gran cantidad de trabajadores calificados, el edificio industrial típico no contenía suficiente espacio para oficinas o estacionamiento para agregar oficinas adicionales.

Los desarrolladores de edificios de I + D crearon el "segundo piso entrepiso" que permitió que un lote más pequeño acomodara un edificio más grande. Silicon Valley en el norte de California y el espectro de Irvine están poblados con estos edificios flexibles.

Generalmente, estos edificios están hechos de hormigón y vidrio porque son modernos y están ocupados por un grupo de fabricación o ensamblaje de alta tecnología y una gran cantidad de empleados (ingeniería, contabilidad, compras, ventas, soporte de ventas y servicio al cliente).

El estacionamiento, la energía, el porcentaje de oficinas y el diseño son las características importantes dentro de estos edificios. Estas estructuras cuentan con tres o cuatro estacionamientos por cada 1,000 pies cuadrados de edificio, y en algunos casos, pueden albergar un uso que requiera 100% de oficina.

Menos importantes son la carga, la altura libre en el almacén y el almacenamiento en el patio exterior.

Pero, por desgracia, nuestro mundo se basa en excepciones. Esto también es cierto con las ubicaciones. Es posible que tenga algunas de las características de todo lo anterior en su ubicación y funcione bien. Lo anterior es cierto en la definición "clásica" de los tipos de edificios.

Allen C. Buchanan, SIOR, es director de Lee & Associates Commercial Real Estate Services en Orange. Puede comunicarse con él en [email protected] o 714.564.7104.

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